همانطور که می دانید، قانون عملکرد هر شخص را با توجه به جایگاه و شرح وظایف قانونی خودش تحت بررسی قرار داده و حکم صادر میکند. عهد در اصطلاح رابطه يا وضع حقوقي است، كه بموجب آن، شخص (متعهد) به سببي از اسباب، ملزم به انجام فعل يا ترك فعل معين مي گردد.
در خصوص تعهدات و وظایف مهندسین ناظر و مجری در ساخت و ساز شهری، صحبتهای زیادی شده است. اما در مورد تعهدات مالک ساختمان کمتر بحث شده و همکاران در خصوص این تعهدات اطلاعات کمتری دارند. تا جایی که در صورت بروز هر گونه مشکل در ساختمان، تصور میکنند مالک می تواند از ناظر و مجری شکایت کند!
این موضوع را عینا از زبان مالکان و سازندگان بسیاری شنیده ام که اگر در زمان پایان کار مشکلی برای ساختمان پیش بیاید، مقصر قطعی مهندسین ناظر و مجری خواهند بود. اما در این مقاله قصد دارم این موضوع را بیشتر باز کنم.
در دوره صفر تا صد نظارت ساختمان فنون عمران، شما با تمام نکات ریز و درشتی که باید بهعنوان ناظر بدانید، آشنا میشوید. از نکات فنی و حقوقی گرفته تا نحوه مکاتبات، گزارشنویسی، کنترل پروژه و مدیریت مشکلات اجرایی. این دوره شما را قادر میسازد تا بهطور کامل بر تمامی جوانب نظارت ساختمان تسلط پیدا کنید.
فرم تعهدات مالک چیست؟
این فرم که نمونه آنرا در این مقاله مشاهده می کنید، قبل از صدور پروانه در برخی استانها توسط مرجع صدور پروانه از مالک دریافت می گردد تا در ابتدا وظایف قانونی ای را که بر عهده مالک می باشد، به ایشان یادآوری نماید و از ادعای عدم اطلاع رسانی به مالک جلوگیری نماید.
مواردی که در این فرم به مالک ابلاغ کتبی شده و حتی رسید هم گرفته شده است، وظایفی هستند که قانون رعایت آنها را به مالک الزام نموده است.
اما همانطور که گفته شد، شما ناظر و مجری عزیز نباید عدم انجام تعهدات توسط مالک را، رافع مسئولیت خود بدانید. قانون، عملکرد هر شخص را با توجه به جایگاه و شرح وظایف قانونی خودش تحت بررسی قرار داده و حکم صادر میکند.
چه مواردی در فرم تعهدات مالک آورده می شود؟
“فرم تعهدات مالک” یک سند رسمی و حقوقی است که پیش از صدور پروانه ساختمانی توسط مالک (یا وکیل قانونی او) امضا شده و به مرجع صدور پروانه (مانند شهرداری) ارائه میگردد. این فرم در واقع یک پیماننامه است که در آن، مالک مسئولیتهای مشخصی را در طول فرآیند ساخت بر عهده میگیرد. محتوای این فرم بسته به ضوابط هر شهر ممکن است کمی متفاوت باشد، اما موارد اصلی و مشترک آن عبارتند از:
- تعهد به رعایت کامل نقشههای مصوب: مالک متعهد میشود که عملیات ساختمانی را دقیقاً مطابق با نقشههای معماری، سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی که به تأیید شهرداری و سازمان نظام مهندسی رسیده است، اجرا نماید.
- تعهد به استفاده از مجری ذیصلاح: مالک ملزم میشود که برای اجرای پروژه، یک مجری صاحب صلاحیت (شخص حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال از وزارت راه و شهرسازی) را به کار گیرد.
- تعهد به رعایت اصول ایمنی و حفظ جان کارگران: مالک مسئولیت اصلی حفظ ایمنی کارگاه و تأمین تجهیزات حفاظت فردی برای تمام کارگران را بر عهده میگیرد.
- تعهد به رعایت حقوق همسایگان: مالک متعهد میشود که از ایجاد هرگونه خسارت، آلودگی صوتی یا سد معبر برای پلاکهای مجاور خودداری کرده و پیش از گودبرداری، گزارش وضعیت همجواری را تهیه نماید.
- تعهد به پرداخت کلیه عوارض و هزینههای قانونی: مالک مسئولیت پرداخت تمامی هزینههای مربوط به صدور پروانه، عوارض شهرداری، حقالزحمه مهندسان و سایر وجوه قانونی را میپذیرد.
- تعهد به اخذ تأییدیههای مرحلهای از ناظر: مالک متعهد میشود که پیش از اجرای هر مرحله کلیدی از ساخت (مانند بتنریزی فونداسیون یا سقفها)، تأییدیه کتبی مهندس ناظر را اخذ نماید.
اهمیت فرم تعهدات مالک
اهمیت این فرم را میتوان در دو بعد حقوقی و اجرایی خلاصه کرد:
- بعد حقوقی: این فرم یک سند الزامآور قانونی است. با امضای آن، تمامی تعهدات ذکر شده جنبه رسمی پیدا میکنند و مالک دیگر نمیتواند از زیر بار مسئولیتهای خود شانه خالی کند. در صورت بروز هرگونه تخلف یا حادثه، این سند به عنوان مدرکی علیه مالک در مراجع قضایی و انتظامی قابل استناد است و حدود مسئولیت او را به وضوح مشخص میکند. این فرم، ابزاری برای فصل خصومت و تعیین دقیق مسئولیتهاست.
- بعد اجرایی: این فرم به نوعی نقشه راه قانونی پروژه است. با مشخص کردن وظایف اصلی مالک، از بسیاری از مشکلات اجرایی رایج مانند ساختوساز مغایر با نقشه، عدم استفاده از عوامل اجرایی متخصص و بیتوجهی به اصول ایمنی، پیشگیری میشود. در واقع، این سند به مهندس ناظر و سایر عوامل نظارتی، قدرت و پشتوانه قانونی لازم برای الزام مالک به رعایت مقررات ملی ساختمان را میدهد.
نکات مهم در تهیه فرم تعهدات مالک
اگرچه این فرم معمولاً یک قالب از پیش تعیین شده دارد، اما توجه به چند نکته هنگام امضای آن ضروری است:
- مطالعه دقیق تمامی بندها: هرگز فرم را نخوانده امضا نکنید. از تمام تعهداتی که مسئولیت آن را میپذیرید، آگاه شوید.
- اطمینان از تطابق اطلاعات: مشخصات ملک، مالک و شماره پرونده شهرسازی باید دقیق و بدون اشتباه در فرم درج شده باشد.
- مشاوره با وکیل یا مهندس: در صورتی که هر یک از بندهای فرم برای شما مبهم است، پیش از امضا حتماً با یک مهندس باتجربه یا وکیل متخصص در امور ساختمانی مشورت کنید.
- نگهداری یک نسخه از فرم: پس از امضا و تحویل فرم به مراجع مربوطه، حتماً یک نسخه از آن را برای خود بایگانی کنید تا در صورت لزوم به آن استناد نمایید. این کار مسئولیتپذیری شما را نیز نشان میدهد.
شرایط فسخ تعهدات مالک چیست؟
“فسخ” به معنای لغو یکطرفه تعهدات، در مورد “فرم تعهدات مالک” عملاً امکانپذیر نیست. تا زمانی که پروانه ساختمانی اعتبار دارد و پروژه در حال اجراست، مالک به تمام بندهای آن متعهد باقی میماند. با این حال، در شرایط خاصی این تعهدات میتوانند خاتمه یابند یا منتقل شوند:
- ابطال پروانه ساختمانی: اگر به هر دلیلی (مانند انقضای مدت یا درخواست مالک) پروانه ساختمانی باطل شود، تعهدات مرتبط با آن نیز موضوعیت خود را از دست میدهند.
- انتقال رسمی مالکیت: در صورت فروش ملک و انتقال قطعی سند، مالک جدید با طی مراحل قانونی و امضای فرم تعهدات جدید، مسئولیتهای پروژه را بر عهده میگیرد و تعهدات مالک قبلی خاتمه مییابد.
- پایان عملیات ساختمانی: با اتمام پروژه و اخذ گواهی پایانکار، تعهدات مالک در قبال فرآیند ساخت به پایان میرسد.
مهم است بدانیم که مالک نمیتواند به سادگی و به صورت یکطرفه اعلام کند که دیگر به تعهدات خود پایبند نیست، زیرا این کار تخلف ساختمانی محسوب شده و منجر به توقف پروژه و ارجاع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری خواهد شد.
” جهل به قانون، رافع مسئولیت نخواهد بود “
شاید این جمله را بارها شنیده اید اما کمتر به معنی و مفهوم آن توجه کرده باشید. این جمله بیان گر این است که اشخاص حقیقی یا حقوقی نمی توانند با استناد به اینکه من از قوانین خبر نداشتم، از زیر بار وظایف قانونی خود شانه خالی نموده و در صورت بروز حادثه یا طرح دعوایی که بدلایل نقص فنی در ساختمان، از طرف بهره برداران و… مطرح می شود، با این عنوان از پرداخت خسارت فرار کنند.
فرض قانونگذار این است که هر کس اگر دست به کاری می زند، ابتدا تمام جوانب آنرا سنجیده و اطلاع داشته و بعد دست به انجام آن زده است.
همواره گفته و باز هم می گویم، نظارت در ابتدا، درآمد نبوده و تنها مسئولیت است. اما اگر به وظایف خود عمل کردیم، می تواند به درآمد هم تبدیل شود.
اینکه مالک به تعهدات خود عمل نمیکند، دلیل محکمه پسند و قانع کننده ای نیست برای عمل نکردن ناظر به وظایف قانونی خود و بر عکس این قضیه نیز صادق است و بارها با این صحنه برخورد کرده ام که مالک در زمان اجرای ساختمان، حتی به ناظر اجازه ورود به کارگاه را هم نمی داده، ولی بعد از وقوع یک حادثه که بار مالی و مسئولیت های حقوقی دارد، سریعا به ناظر گفته است: ” شما مگر ناظر نبودید، چرا همان موقع نگفتید تا من این اقدامات را انجام دهم”.
اما نکته اینجاست که مالک الان نمی تواند مسئولیت اشتباهات خود را نیز بر عهده ناظر و مجری بیاندازد.
جمعبندی و نکات کلیدی در فرم تعهد مالک
فرم تعهد مالک بهعنوان یک سند قانونی، مالک ساختمان را ملزم به رعایت تمام ضوابط و مقررات مربوط به ساخت و ساز میکند. این فرم مسئولیت مالک را در خصوص رعایت نقشههای تأییدشده، استانداردهای ایمنی، نظارت صحیح و انجام مراحل قانونی پروژه مشخص میکند. همچنین، مالک با امضای این فرم، پذیرش هرگونه عواقب ناشی از تخلفات و عدم رعایت قوانین را بر عهده میگیرد.
سلام مهندس من اولین باره اومدم وبسایت شما…خیلی از نحوه بیانتون خوشم اومد…من بتازگی مدرک مجری رو گرفتم…هیچی هم بلد نیستم …دارم سعی میکنم از تجربه مهندسانی مثل شما کمک بگیرم و یاد بگیرم…خیلی ممنونم بابت اشتراک گذاری تجربیاتتون…خدا عوضتون بده…
سلام مهندس جان خیلی خوش آمدید و خوشحالیم که می تونیم با اشتراک گذاشتن تجربیات خودمون به شما و سایر دوستان کمک کنیم تا در مسیر حرفه ای خودشون موفق باشند .
آموزش هایی که در زمینه حقوقی جامع مفید و قابل فهم هست از زحماتتون مننونم
ممنون از حسن نظر شما
با عرض سلام یکی از بند های تعهد کارفرما درقبالنظام مهندسی، در صورت تغییر مالک رسمی ساختمان باید اطلاع بده به سازمان ضمانت اجرای این تعهدنامه چیه؟ و چه کسی در قبال تمدیدو حق الزحمه مهندس چه کسی است؟ ممنونم
درود بر شما مالک جدید مسئول است. چون ایشان صاحب فعلی پروژه است و برای ادامه کار قانونی و گرفتن پایان کار، چارهای جز تسویه حساب و تمدید قرارداد با شما ندارد.