وظایف ناظر ساختمان در پروژه‌های ساختمانی متوقف‌ شده چیست؟

شاید شما هم ناظر پروژه‌ای باشید یا بوده‌اید که برای مدتی متوقف‌شده است؛ اما بسیاری از مهندسان ناظری که با این شرایط برخورد کرده‌اند نمی‌دانند که در این شرایط نیز وظایف نظارتی بر عهده‌دارند؛ اما اینکه این وظایف کدام است و وظیفه ناظر چیست؟ سؤال اساسی بسیاری از دوستان است که همواره مطرح می‌کنند.

پکیج گزارش نویسی نظام مهندسی فنون عمران

اما وقتی با بسیاری از مهندسان ناظری که از این مورد، دچار دردسر شده‌اند صحبت می‌کردم، جواب اکثر ایشان این بود که: “من گزارش دادم و قرار شد که مالک هر موقع ادامه عملیات ساختمانی را شروع کرد، حتماً به من اطلاع دهد.” اما در 98% این موارد، مالک عملیات ساختمانی را تمام کرده و حال برای دریافت پایان کار به ناظر مراجعه کرده است!

با بررسی تعدادی از این پرونده‌ها به این نتیجه می‌رسیم که عدم آگاهی مهندسان ناظر، با شرح وظایف خود است که باعث ایجاد چنین گرفتاری‌هایی می‌شود. پس توصیه می‌شود برای اینکه شما با وظایف نظارتی خود آشنا شده و مانند آن دسته از مهندسانی که نام‌برده شد، به دردسر نیافتید این مقاله را مطالعه و فایل صوتی انتهایی را گوش نمایید.

• ابتدا باید گفت تعطیلی پروژه‌ها به دو حالت تقسیم می‌شود:

الف) مالک فقط پروانه را گرفته و بدون شروع هیچ‌گونه عملیات ساختمانی (اعم از تخریب یا…) کار را برای مدتی متوقف نموده است.
ب) مالک عملیات ساختمانی را شروع کرده و کار را در مرحله‌ای از اجرا متوقف نموده است.

حالت الف) وظایف ناظر، وقتی مالک فقط پروانه ساختمانی را دریافت و هیچ عملیات اجرایی را شروع نکرده است:

در این حالت شما به‌عنوان ناظر این ساختمان باید به وظایف خود در قالب نظارت مستمر عمل نمایید. در ابتدا با مالک تماس گرفته و سؤال کنید، چه زمانی قرار است عملیات اجرایی را شروع نماید؟
در هر حالت شما باید بدانید که امکان دارد مالک قصد دور زدن شمارا داشته و می‌خواهد تا بدون حضور شما کار را شروع کرده و هر تخلفی که می‌خواهد انجام دهد. پس حتماً به مالک دستور کار کتبی با متن زیر ابلاغ کرده و رسید دریافت نمایید:

مالک محترم ملک به شماره پروانه… . جناب آقای / سرکار خانم… …
با سلام
این‌جانب مهندس…… ناظر…. ملک فوق‌الذکر، با توجه به اینکه ظاهراً شما بعد از دریافت پروانه ساختمانی تا مدتی نامعلوم قصد تعطیلی کارگاه رادارید. لذا لازم است به‌محض اینکه قصد شروع عملیات ساختمانی را داشتید با توجه به توضیحات درج‌شده در پروانه ساختمانی و نیز مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، به این‌جانب به‌صورت کتبی اعلام نمایید. در غیر این صورت هرگونه عملیات ساختمانی مورد تائید این‌جانب نخواهد بود.

وقتی این دستور کار به دست مالک رسیده و ابلاغ شد و رسید دریافت گردید، مهندس ناظر نباید منتظر باشد تا مالک به ایشان اطلاع دهد بلکه می‌بایست در فواصل زمانی، به این ملک سرکشی کرده و از شروع یا عدم شروع عملیات ساختمانی مطلع شود، چون اگر مالک باوجوداین دستور کار اقدام به اجرای ساختمان نماید و ناظر هیچ گزارشی ندهد، نشانگر این است که ناظر به وظیفه خود که نظارت مستمر بوده عمل‌نکرده و باوجود عدم استحکام این ساختمان، بخشی از تقصیر را بر عهده خواهد گرفت.

• اما در برخی پروژه‌ها مالک عملیات ساختمانی را به مدت چند سال به تأخیر می‌اندازد، در این پروژه‌ها وظیفه ناظر چیست؟

وظایف ناظر در این پروژه‌ها را نیز به 2 دسته زیر تقسیم می‌نماییم:

1) اعتبار پروانه تمام‌شده و مالک اقدامی برای تمدید آن نکرده و ناظر قصد جدا شدن از این پروژه را دارد:

در این حالت ناظر می‌تواند با توجه به اینکه عملیات ساختمانی شروع نشده و مهلت اعتبار پروانه نیز به اتمام رسیده است و نیز مالک هیچ اقدامی برای تمدید اعتبار آن نکرده، درخواستی با متن زیر به مرجع صدور پروانه بدهد و درخواست نماید که نام ایشان را به‌عنوان ناظر این پروژه از پروانه ساختمانی حذف نمایند تا ناظر بتواند از سهمیه خود در پروژه‌های دیگری استفاده نماید.

شهرداری محترم منطقه… .
با سلام
احتراماً اینجانب مهندس… . ناظر ملک به شماره پروانه…؛ و آدرس… . (آدرس مندرج در پروانه) به اطلاع می‌رساند، با توجه به عدم شروع عملیات اجرایی در پروژه فوق‌الذکر و نیز اتمام اعتبار پروانه ساختمانی این پروژه و با نظر به اینکه اینجانب قصد دارم از سهمیه نظارت خود در پروژه‌های دیگری استفاده نمایم، خواهشمندم نام اینجانب را از پروانه ساختمانی این ملک حذف نمایید.
این پروسه اداری کمی زمان‌بر بوده ولی مهندسین ناظر می‌توانند این کار را انجام دهند و مراجع صدور پروانه در شرایط فوق ملزم به انجام این کار هستند.

2 ) هنوز اعتبار پروانه تمام نشده و ناظر قصد دارد که از سهمیه نظارت خود در پروژه دیگری استفاده نماید:

در این حالت با توجه به بند 14-4-5 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان که اشعار می‌دارد: درصورتی‌که اجرای پروژه بدون قصور ناظر حقیقی به هر دلیل بیش از 15 درصد مدت مندرج در قرارداد به تأخیر افتد و زمان این تعلیق کار از شروع تا پایان مدت آن، مورد تائید سازمان استان قرار گیرد، ناظر حقیقی مجاز خواهد بود تا تعیین تکلیف کار، نسبت به ارائه خدمات مهندسی پروژه دیگری در حدود ظرفیت تعیین‌شده از طریق سازمان استان اقدام نماید.
پس ناظر با یک درخواست کتبی از سازمان استان درخواست می‌کند تا با آزاد کردن سهمیه ایشان در این پروژه که متوقف می‌باشد و مدت تأخیر آن مورد تائید سازمان استان می‌باشد، کمک کنند تا از سهمیه خود در پروژه دیگری استفاده نماید.
تفاوت این حالت باحالت اول در این است که در حالت دوم، به‌محض شروع عملیات ساختمانی، مهندس ناظر می‌بایست در این پروژه به وظایف نظارتی خود عمل نماید اما در حالت اول ناظر کلاً از نظارت پروژه خارج‌شده و مالک می‌بایست مهندس دیگری را به‌عنوان ناظر تعیین نماید.
 ب ) مالک عملیات ساختمانی را شروع کرده و کار را در مرحله‌ای از اجرا متوقف نموده است.
در این حالت که تشابهاتی باحالت دوم در قسمتی الف دارد، ناظر می‌تواند بر اساس همان بند 14-4-5 از سهمیه خود در پروژه دیگری استفاده نماید؛ اما در این پروژه‌ها در صورت اتمام اعتبار پروانه و نیز قرارداد نظارت نیز ناظر تنها در صورتی می‌تواند از نظارت این پروژه خارج شود که تعویض ناظر انجام‌شده باشد؛ که شرایط تعویض ناظر به‌تفصیل در پکیج گزارش‌نویسی و نیز مقاله‌ای که در سایت موجود است توضیح داده‌شده است.

• اما پروژه‌هایی که به هر دلیل در حین عملیات اجرایی متوقف می‌شوند بار حقوقی برای ناظر دارند و ناظر باید گزارشاتی را به شرح زیر مرجع صدور پروانه ارسال نماید.

1) گزارش مرحله‌ای:
مهندسین ناظر در هر مرحله از کار که باشند، در صورت توقف عملیات اجرایی، می‌بایست در گزارش مرحله‌ای خود ذکر نمایند که عملیات اجرایی تا چه مرحله‌ای اجراشده و مالک ادامه کار را متوقف نموده است. این کار بدین سبب است تا درصورتی‌که مالک بدون اطلاع ناظر، عملیات اجرایی را شروع کرد، مشخص شود که ساختمان تا چه مرحله‌ای تحت نظارت ناظر بوده است.

حتماً در گزارش مرحله‌ای نوشته شود ” لازم است مالک را ملزم نمایید تا در صورت شروع عملیات اجرایی کتباً به ناظر اطلاع‌رسانی شود. “

2) گزارش عدم رعایت ایمنی:
مهندس ناظر می‌بایست در گزارش خود موارد خطرآفرین را در گزارش خود ذکر نموده و دستورکار ابلاغ‌شده به مالک را به گزارش خود پیوست نماید.
لازم به ذکر است نوشتن اینکه مالک کلیه عملیات اجرایی کارگاه را تعطیل کرده و عدم اشاره به موارد خطرآفرین، رافع مسئولیت ناظر نخواهد بود. بلکه ناظر باید دقیقاً به مواردی که موجب بروز حوادث می‌کنند در گزارش و دستورکار خود اشاره نماید.

3) دستورکار ایمنی به مالک:
در بسیاری از موارد دیده‌شده که مالک هیچ اقدامی برای رفع خطرات در کارگاه نکرده و کارگاه را به حال خود رها می‌کند. وظیفه مهندس ناظر است که طی دستورکاری به مالک ابلاغ نماید که موارد خطرآفرین کارگاه را رفع نماید. مواردی مانند: عدم جمع‌آوری مصالح از معبر عمومی، عدم مسدود نمودن درب ورودی کارگاه، عدم مسدود نمودن پرتگاه‌ها و …
3 ) ابلاغ بند 14 درصورتی‌که وضعیت پروژه برای افراد و عابران ایجاد خطر کرده و مالک باوجود دستورکار، هیچ اقدامی نمی‌نماید.
 بر اساس بند 14 ماده 55 قانون شهرداری‌ها، درصورتی‌که بنا یا تأسیساتی وجود داشته باشد که احتمال خطر را برای شهروندان ایجاد نماید و مالک آن ملک، درصدد رفع خطر برنیاید، شهرداری‌ها را موظف نموده نسبت به رفع خطر اقدام نموده و مبلغ آن را به‌اضافه 30% بالاسری از مالک دریافت نمایند.
حال مهندس ناظری که مالک یا سازنده ملک تحت نظارتش، کار را در مرحله‌ای متوقف نموده که شرایطی را ایجاد می‌نماید تا خطرات جانی برای ساکنان آن منطقه یا پلاک‌های مجاور و یا عابران عمومی ایجاد می‌نماید، می‌توانند با ابلاغ این بند قانونی، شهرداری را موظف به رفع خطر نمایند. درصورتی‌که این ابلاغیه درست نگارش شود می‌تواند تا 100% رافع مسئولیت ناظر باشد.

•نکته:مهندسین ناظر در نظر داشته باشند که می‌توانند با ایجاد رابطه با مالکان پلاک‌های مجاور و یا همسایه‌ها، به‌صورت تلفنی ملک تحت نظارتی را که برای مدتی متوقف‌شده، تحت نظر داشته و درصورتی‌که مالک بدون اطلاع ایشان اقدام به شروع عملیات اجرایی نماید، از موضوع باخبر شده و به وظایف نظارتی خود عمل نمایند.

آرزومند موفقیت شما عزیزان علی بهرامیان بذل

در صورت احساس نیاز به اطلاعات بیشتر در خصوص وظایف حقوقی مهندسین ناظر در ساخت‌وساز شهری می‌توانید از پکیج آموزشی فنون گزارش‌نویسی که شامل 30 ساعت آموزش تصویری و نیز فایل ورد متون گزارشات مهندسین ناظر در شرایط مختلف می‌باشد، استفاده نمایید.

نویسنده: مهندس علی بهرامیان بذل

علی بهرامیان هستم.مجری، ناظر و محقق مباحث حقوقی و فنی ساختمان سازی و همیشه از آگاهی دادن و ارائه محتوای کاربردی به دیگران لذت می‌برم.