شاید شما نیز تاکنون به‌عنوان ناظر یا مجری یا سازنده ملک، نام کمیسیون ماده 100 را شنیده و یا حتی مسیرتان به آنجا افتاده باشد؛ اما به جهت آشنایی شما عزیزان با عملکرد و وظایف این کمیسیون که متشکل از: یکی از اعضای شورای شهر، یکی از قضات دادگستری، نماینده وزارت کشور میباشد توضیحاتی را در ادامه ارائه خواهیم داد.
کمیسیون ماده 100 چیست؟
مطابق ماده 100 قانون شهرداریها، مالکین و یا سازندگان املاک در محدوده شهرها یا حریم آنها می‌بایست قبل از اقدام به هر نوع فعالیت عمرانی، ابتدا از شهرداری پروانه ساخت دریافت نمایند. این ماده قانونی دارای 11 تبصره بوده که از مواد 1 تا 6 آن در خصوص اقدامات شهرداریها در خصوص احداث بنای غیر مجاز بدون پروانه یا احداث اضافه بنا در ساختمان توضیح داده شده است.
در این مواد آورده شده درصورتیکه عملیات ساختمانی در محدوده شهرها، به‌صورت غیر مجاز و بدون دریافت پروانه اجرا شود، شهرداریها می توانند بعد از مطرح کردن موضوع در کمیسیون مذکور و مطابق با مصوبات آن، توسط ماموران خود از ادامه عملیات اجرایی جلوگیری و در صورت لزوم دستور به قلع عملیات اجرا شده بدهند.
تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری چیست؟
همچنین درخصوص احداث اضافه بنا در واحدهای مسکونی و تجاری در صورت عدم ضرورت قلع عملیات، دستور به دریافت جریمه نقدی داده و شهرداریها موظف به دریافت این جریمه می باشند. اما تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداریها که موضوع اصلی این مقاله بوده است، مستقیماً به ناظران ساختمانی و شرح وظایف ایشان پرداخته است. متن اصلی این تبصره عبارت است از:
همانطور که می بینیم در این تبصره، قانونگذار مهندس ناظر را موظف به نظارت مستمر بر عملیات اجرایی ساختمان بر مبنای نقشه های مصوب، مشخصات فنی، پروانه و محاسبات ضمیمه نموده و درنهایت مجازاتی را برای متخلفان مشخص کرده است.
دوره جامع نظارت ساختمان و گزارش نویسی مهندس ناظر
وظایفی که در این تبصره، قانونگذار بر عهده مهندس ناظر گذاشته است:
- نظارت مستمر بر انطباق عملیات اجرایی با پروانه، نقشه ها، مشخصات فنی و محاسبات ضمیمه نقشه ها.1 )
- گواهی کردن انطباق یا عدم انطباق عملیات انجام شده با موارد فوق الذکر به مرجع صدور پروانه.
- ارائه گزارش در موعد مقرر
- پرهیز از ارائه گزارش خلاف واقع
مجازات در نظر گرفته‌شده برای ناظر در این تبصره قانونی:
- محکومیت‌های انتظامی در شورای انتظامی سازمان استان به نسبت تخلف صورت گرفته.
- طرح پرونده ساختمان در محاکم قضایی کیفری یا حقوقی، توسط مالک یا کمیسیون درصورتیکه دستور تخریب کامل یا بخشی از ساختمان توسط کمیسیون صادر شود.
توصیه فنون عمران در رابطه با کمیسیون ماده 100
مهندسان ناظر به‌عنوان بخشی از سیستم ساخت‌وساز کشور که مسئولیت بسیار بالایی در قبال ساختمان‌های احداثی تحت نظارت خوددارند و در مقابل حق‌الزحمه بسیار اندکی نیز دریافت می‌نمایند، می‌بایست توصیه‌های زیر را بدون کم‌وکاست اجرا نمایند تا کمتر شاهد حضور ایشان در محاکم قضایی یا شوراهای انتظامی باشیم:
1) نظارت مستمر به‌جای نظارت مرحله‌ای:
نظارت مستمر یعنی اینکه ناظر از تمام عملیات اجرایی ملک تحت نظارت خود باخبر باشد. حال میتواند به‌صورت سرکشی روزانه، هفتگی و … باشد یا ایجاد یک پل ارتباطی در کارگاه و مطلع شدن از کم‌وکاست عملیات اجرایی ساختمان.
2) گزارش به‌موقع و منطبق بر واقعیت به مرجع صدور پروانه:
متأسفانه یکی از شایع‌ترین علل محکومیت‌های مهندسان ناظر، گزارش خلاف واقع یا خارج از موعد میباشد. روزانه مهندسان بسیاری با اینجانب تماس گرفته و به دنبال راهکاری هستند برای برون‌رفت از دردسرهایی که به دلیل عدم گزارش به‌موقع یا خلاف واقع دچار شده‌اند.
اما در اکثراً این پرونده‌ها نمی‌توان راهکار مناسبی ارائه کرد، چون مهندس ناظر تمام راه‌ها را با عدم نظارت مستمر و گزارش‌های خلاف واقع و خارج از موعد بسته و عملاً این پرونده به یک پرونده مُرده تبدیل‌شده است. درصورتیکه مبلغ خسارت وارده قابل‌توجه باشد، میتواند در محاکم قضایی مطرح شده و مهندسین ناظر را به دردسر بیندازد.
3) انجام مکاتبات لازم با مرجع صدور پروانه، سازمان استان، مجری، سازنده یا مالک، طراح و…:این مکاتبات میتواند شامل: دستورکار، گزارش‌های مرحله‌ای و گزارش تخلف و نامه‌نگاری‌ها باشد.
مهندس علی بهرامیان بذل
نمونه‌ای از گزارش خارج از موعد مهندس ناظر معمار که درنهایت به شورای انتظامی معرفی گردیده است!
سلام برای ساختمانی که مساحت کمتر و ارتفاع کمتر از پروانه اجرا شده است چه اقدامی در رابطه با کمیسیون ماده صد باید انجام شود؟
سلام وقت بخیر بستگی داره ارتفاع چقدر کمتر شده ، اگر این تغییر ارتفاع موجب تغییر کاربری شده باشه ، احتمالا باید جریمه پرداخت کنید یا حتی پایانکار به شما تعلق نمی گیره .
سلام مهندس جان من فروردین ۱۴۰۱ نظارت برق ساختمان فلزی با۳ سقف رو قبول کردم. متاسفانه مالک بدون اخذ شروع بکار و اطلاع رسانی ۵ سقف فلزی را ساخته و من خبر نداشتم. مامور شهرداری مهر ماه گزارش خلافی را داده اما من آذر ماه متوجه شده و توقف عملیات دادم. و بعد از آن تا الان هر دو ماه یکبار یک نامه به شهرداری و نظام فرستادم و جالبه که گزارش ناظر سازه و هماهنگ کننده هم بعد از من است اما متاسفانه شهرداری از فروردین امسال من رو تعلیق کرده و به شورای انتظامی فرستاده است.با توجه به اینکه من ناظر برق هستم و فقط گزارش مرحله اول رو بموقع ندادم و موقع فهمیدن هم درخواست اصلاح همبندی در پی را داشتم که مکتوب هم است و بقیه گزارشات را بموقع دادم درخواست کمک و راهنمایی از خدمت تون رو داشتم.باسپاس
با سلام خدمت شما متاسفانه شما گزارش خارج از موعد ارائه کرده اید و گزارش مامور بازدید شهرداری به عنوان مدرک وجود دارد و نمی توان هیچ کاری برای این تخلف انجام داد .
سلام علیکم با احترام و سپاس. از مالکان ساختمانی 7 طبقه در شهر قم هستم. در این کارگاه تخلفات پرشمار و گوناگونی صورت گرفته است. بنده مراتب را با مهندس ناظر و معمار و نقشه در میان نهاده ام. مدیر طرح ما سقف را از تیرچه بلوک به وافل تبدیل کرد و نقشه اجرایی هم غیر از نقشه مصوبه است. بنده به مدیر طرح هشدار دادم که در اثر افزایش ارتفاع(40 سانتیمتر) حاصل از تغییر نوع سقف، شیب رمپ راه پله تند خواهد شد. وی برای رفیع این نقیصه از سازنده سازه خواسته است عرض پاگرد راه پله را از 120 به 90 سانتیمتر کاهش دهد. اکنون شیب رمپ راه پله کمابیش مناسب است اما عرض پاگردهای راه پله، 30 سانتیمتر کاهش یافته است. از سر مهر، بفرمایید آیا از منظر قانون، مالکان می توانند از مدیر طرح یا مجری سازه یا مجری ذی صلاح یا ناظران شکایت و ادعای جبران خسارت کند؟ و اصولا از نگاه قانون کدام یک از عوامل یادشده در رخ داد این تخلف مقصر شناخته می شوند؟
با سلام ساختمان می بایست براساس مشخصات نوشته شده در پروانه ، نقشه های مصوب و مقررات ملی اجرا و نظارت شود و هر گونه تغییر در مشخصات ذکر شده می بایست به تایید طراح و کمیسیون ماده صد رسانده شود . لذا در صورتیکه هر یک از این مشخصات مغایر با مدارک ذکر شده باشد می توان از عوامل اجرایی و نظارتی ساختمان طرح دعوا کرد.
سلام ساختمانی با زیر بنا ۲۴۰۰متر شروع بکار نموده ودر پایان ۸۰۰ متر اضافه بنا داشته در ابتدای پروانه هم به ناظر معمار وناظر عمران اعلام شده که به صورت قولنامه ای هست الان ساختمان تموم شده در سال اول و حالا باگذشت یکسال ناظران باتوجه به بند همسان تمدید کردند قراردادو درخواست حق نظارت و اضافه بنا کردند با اینکه معمار چندبار بازدید داشته ولی ناظر عمران اصلا بازدید نداشته الان از طریق دادگاه شکایت کردند ایا میشه کاری کرد
با سلام در خصوص حق الزحمه تمدید و متراژ اضافه بنا ، مهندسین ناظر حق دارند که تحت نظر سازمان حق الزحمه خود را از مالک دریافت نمایند و نمی توان در این خصوص از ایشان شاکی بود .
درود مهندس جان خانه ای خریدم که بهار خواب داردو داشت الان متوجه شده ام که همسایه ادعای مشرفیت کرده در صورتی که هیچ دیدی ما روی خانه آن ندارم اما پیگیری هایش شهرداری اخطاریه داده سپاسگزار میشوم راهنماییم بفرمایید 1 راه کار چیست برای این مشکل 2آیا شهرداری میتوتند وارد خانه شود برا ی تخریب؟
با سلام اولاً باید موقعیت تراس و ملک همسایه را ببینم تا اظهار نظر کنم . ثانیاً شهرداری اقدام نمی کند بلکه همسایه باید حکم قضایی دریافت کرده و توسط حکم قضایی برای رفع مشرفیت اقدام نماید .
سلام مهندس اول اینکه خسته نباشید بابت تولید محتوا..سوالم اینه که مبنای محاسبات تخلف ساختمان در کمیسیون ماده صد بر اساس تعرفه کدام سال است بعنوان مثال بنده ساختمان رو در برج ۸ ۱۴۰۰ شروع کردم و ناظر هم گزارش رو به شهرداری داده وگزارشات مرحله ایی و عدم انطباق نقشه اجرایی رو هم در همه مراحل به شهرداری گزارش کرده، و دیوارچینی هم در سال ۱۴۰۰ تموم شده کارشناس شهرداری در سال ۱۴۰۱ جهت تشکیل پرونده ماده صد مراجعه کرده و در ماده صد تعرفه ۱۴۰۱ از من گرفته شده بابت تخلف.
سلام وقت بخیر ، در اغلب موارد جریمه بر اساس قیمت سالی دریافت می شود که گزارش تخلف رد ناظر شده ولی شاید روال شهرداری شهر شما تفاوت داشته باشد .
با سلام واحترام مهندس جان 1- سال 90 ساختمان 3 طبقه شناز قائم (ساختمان بنایی) بدون پروانه ساختیم. 2- سال 97 کمیسیون ماده 100 رفتیم و جریمه 50 میلیونی رو اقساطی پرداخت کردیم و امروز 1401 تسویه شدیم. 3- حالا برای اخذ پایانکار میریم شهرداری پایانکار نمیده . (پایانکار میخواییم تا برای تفکیک طبقاتی اقدام کنیم و برای مالکین دو طبقه سند بدیم). 4- شهرداری میگه چون ایمنی زلزله را رعایت نکردین نظام مهندسی تایید نمیکند و ما هم پایانکار صادر نخواهیم کرد. 5- ما هم میگیم اگر پایانکار نمیدادین چرا از روز اول نگفتین که اینهمه پول رو پرداخت نمیکردیم. 6- مهندس جان لطفا راهنمایی کنید چطور میتونیم پایانکار بگیریم. یا چطور علیه شهرداری شکایت کنیم.
سلام وقت بخیر مطابق قوانین موجود ، مهندسین ناظر می بایست انطباق عملیات اجرایی را با نقشه ها ، مباحث مقررات ملی ، پروانه و سایر ضوابط بررسی و در نهایت گزارش کنند . این یعنی عملیات اجرایی از لحاظ اجرا باید با نقشه ها انطباق داشته باشد ( مبحث 14 و 16 و سایر نشریاتی که در زمینه تاسیسات وجود دارد ) ، از لحاظ مصالح مصرفی باید با استانداردها منطبق باشد . یعنی شما به عنوان ناظر باید مطلع باشید که سازنده چه مصالحی مصرف کرده خصوصا تاسیسات که نقش بسیار تعیین کننده ای هم در عمر مفید ساختمان دارد . ما در دوره اجرای ساختمان تمام این موارد در قالب ویدئو های اجرایی تشریح کردیم . همچنین سعی می کنیم مطالب بیشتری را در زمینه تاسیسات در سایت منتشر کنیم .
سلام.بنده مجری یک ساختمان دوطبقه هستم.بتن فونداسیون و ستونها دستی ریخته شده ولی ناظر میگه باید تخریب بشه و با ماشین ریخته بشه.ایا این اظهار نظر درست هست؟ودوم اینکه ناظر برای بازدید از پروژه میگه ماشین بگیرید بیاد دنبالم ساختمون رو ببینم یا فقط آخر هفته میام و کار چند روزی می‌خوابه.ایا این امر درسته از لحاظ قانون یا خیر.ممنون
سلام وقت بخیر ، در صورتیکه کیفیت بتن ریزی مناسب نبوده و نتایج آزمایشگاه هم خوب نباشد ناظر می تواند بتن ریزی را تایید نکند اما اینکه دستور تخریب بدهد با ناظر نیست . درباره سوال دوم هم باید عرض کنم که این کار درست و قانونی نیست .
سلام مهندس .من سازنده هستم ،بدون مجوز فندانسیون و شالوده بنایی،را به متراژ26متر کار کردم.الان امکان داره برم کمسیون 100 . لطفاً راهنمایی بفرمائید ،شهرداری مجوز ساخت نمیده،میخوام از مستأجر بودن راحت بشم
سلام شهرداری در این موارد مجوز صادر نمی کند . بهتر است به صورت قانونی اقدام کرده یا اینکه به فکر مجوز و پایانکار نباشید .
با سلام آیا در صورتی که مالک اقدام به تخلف ابعادی کند ، ناظر معماری می تواند دستور توقف عملیات اجرایی را بدهد ؟
سلام وقت بخیر ، نخیر ناظر فقط گزارش تخلف را به مرجع صدور پروانه و سازمان استان ابلاغ کند .
باسلام بنده یه ساختمان اسکلت بنایی ناظرهستم کرسی چینی روبایدچه موقع به شهرداری اعلام بکنم ممنونم
سلام در ساختمان‌های بنایی ، کرسی چینی همزمان با اجرای دیوارها باید اجرا شود و ناظر باید با گزارش سفتکاری این مورد را نیز گزارش کند .
سلام جناب مهندس ،بنده ناظر پایه سه هستم در کاری که به من ارجاع شده در سقف آخر که سقف پنجم میباشد ریشه ستونها قطع نشده و مالک قصد ایجاد اضافه بنا (یک طبقه اضافه) دارد بنده خلاف ایشون را در گزارشم رد کردم و خواستار توقف عملیات ساختمانی شدم میخواستم بدونم در صورت ادامه کار و عدم توقف از سوی شهرداری و این که سقف ششم از محدوده نظارت من خارج است روند کار به چه صورت خواهد شد و مسئولیت نظارت من تا کی خواهد بود ؟چون هم زمان با اجرای سقفها عملیات سفت کاری در طبقات پایینتر هم درحال اجراست آیا من باید گزارش مربوط به سفت کاری را هم رد کنم یا خیر کلا تکلیف من از این به بعد چیه ممنون میشم راهنماییم بفرمایید
سلام مهندس جان شما در موعد مقرر نسبت به گزارش کردن این تخلف و نیز در خصوص خرج از صلاحیت این کار اقدام کرده و شهرداری را ملزم کنید که مالک را ملزم به تعویض ناظر با توجه به خارج شدن این پروژه از صلاحیت شما نماید . در غیر اینصورت باید تا پایانکار در کارگاه بوده و تمام گزارشات خود را به شهرداری گزارش کنید .
با سلام. ببخشید میخواستم بدونم هزینه نظارت اضافه چطوری محاسبه میشه؟ متراژ پروانه ساخت 1192 متر بوده و اضافه بنا 489 متر و متراژ کلی 1681 متر. که هزینه ی اضافه بنا رو با شهرداری تسویه کردم. ممنون
سلام حق الزحمه اضافه بنا بر اساس تعرفه نظارت هر سالی خواهد بود که اقدام به تسویه حساب می کنید .
با سلام وخسته نباشیدبا توجه به اینکه حق الزحمه نظارت از طریق نظام مهندسی پرداخت میشود آیا بابت اضافه بنا ناظر میتواند از مالک درخواست حق الزحمه باقی مانده را بکند؟
سلام بله اگر ناظر در گزارشات قید کرده باشد که ساختمان دارای اضافه بنا است ، می تواند از مالک درخواست مابه التفاوت متراژ ساخت و حق الزحمه نظارت را داشته باشد .
سلام.اینجانب با توجه به تخلف مالک مبنی بر افزایش بنای غیر مجاز بالکن بمتراژ ۳ متر مربع و عدم ارسال گزارش ب شهرداری .آیا شهرداری میتواند همین متراژ کم را بدون ارسال تخلف ب شورای انتظامی طی نامه ب نظام مهندسي ۶ ماه ناظر رامحروم کند؟
سلام باید عنوان پرونده که از طریق شهرداری به شورا ارسال شده مطالعه شود . با توضیحات شما نمی توان نظر داد .
سلام مهندس با عرض ارادت من یک سوالی داشتم اینجانب در سال ۹۴ با یک مهندس قرارداد داشتم و علاوه بر قرارداد مرتکب خلاف ساختمانی شده و در کمیسیون ماده صد شهرداری محکوم شدم حال مهندس مجری بعد از صدور رای کمیسیون ماده صد از من بابت اضافه بنا طلب پول می کند حال ما باید چکار کنیم
سلام به هر حال با توجه به قرارداد فی مابین شما و مهندسین ، وقتی اضافه بنا ایجاد می شود مطمئنا باید حق الزحمه اجرا و نظارت بر این اضافه بنا نیز پرداخت شود . البته مبلغ آن توافقی می باشد .
باسلام.بسیار عالی.متشکرم
خواهش میکنم.ممنون از همراهی شما
سلام . ناظر گزارش مربوط به خلاف ساختمان در جهت بالکن خارجی که بیشتر اجرا شده رو به شهرداری گزارش کرده ، در سال گذشته . شهرداری جلوی عملیات ساختمونی رو نگرفته و اجازه داده کل کار تکمیل شه .و الان شهرداری کارو برده کمیسیون ماده ۱۰۰ .الان تکلیف مالک چی میشه این وسط ؟ و تکلیف ناظری که گزارش رد کرده؟
سلام یا جریمه میگیرند یا حکم تخریب و ندادن پایانکار برای شما و ناظری که گزارش کرده تبرئه خواهد شد .
سلام خسته نباشین ، آیا مهندس ناظر معماری میتواند برای پایان کار و عدم خلاف امضا نکنن، پروانه اولیه که امضا زده شده است ۴سقف بوده و الان برای پایانکار ۶سقف شده است و ناظر معماری کلا از پروژه بازدیدی نداشتن و هیچ گزارشی ارسال نشده است آیا الان میتوانند امضا نکنن برای عدم خلاف و پایانکار ، اضافه سقف و بنا با هماهنگی مهندس ناظر سازه بوده است.
سلام میتونن امضا نکنن ولی می تونه برای خودشان هم تبعات داشته باشد . به هر حال تخلف رخ داده و شما به عنوان مالک هم مق صر کنید .
با سلام و قت بخیر خدمت شما .جناب مهندس اگر در یک پروژه ای مالک یا مجری اضافه بنایی رو احداث کرد(مثلا احداث پله بتنی در حیاط )و ناظر هم به موقع این تخلف و اضافه بنا را هم در گزارش مرحله ای و هم در نامه جداگانه به شهرداری اعلام نماید در زمان پایان کار در صورتی که مالک از او بخواهد فرم اتمام عملیات ساختمانی را با توجه به اضافه بنا امضا کند ناظر با توجه به نامه نگاری های انجام شده ، می تواند فرم اتمام عملیات را امضا کند؟
سلام ، این موضوع وابسته است به نوع تخلف انجام شده . مثلا در مورد احداث راه پله در حیاط ، در صورت تایید طراح سازه و صدور گزارش عدم خلاف از طرف شهرداری ، میتوانید مجوز صدور پایانکار را تایید نمایید . ولی تخلفاتی مثل عدم اسکوپ نما که در موعد گزارش شده باشد را توصیه می کنیم هرگز تایید نکنید یا برخی تخلفات مثل جابجایی برخی فضاها در داخل واحد که تاثیری در نور داخلی فضاها نداشته باشند را تنها گزارش کرده و پایانکار را تایید می کنیم . داستان تشخیص انواع تخلفات کمی طولانی است .
سلام.یه ساختمون اسکلت بتونی درتایخ 25 اسفند به من ارجاع شد.تو این اوضاع کرونا من فقط نقشه رو تایید با تلفن کردم و هیچ امضایی روی کاغذ انجام ندادموالان که 21 فروردین هست ساختمون تا ستون گذاری طبقه اول رفته.هیچ تطبیقی با پلان نداره.کارفرما زنگ زده میگه میای سر ساختمون امضا کنی کار رو؟ من گزارش به صورت الکترونیکی دادم.الان باید به صورت دستی به مرجع صدور نامه بزنم که کار رو متوقف کنن؟آیا اینجا من درگیر هستم؟ ناظر معمار
سلام ، در صورتیکه در گزارش الکترونیکی خودتان به تخلفات مالک اشاره کرده اید ، نیازی نیست که مجددا گزارش کنید . فقط حتما در مراحل مختلف اجرای سقفها به این تخلفات اشاره کرده و گزارش خلاف دار، ارسال کنید . در ضمن به یاد داشته باشید اگر خواستید که کار را متوقف کنید ، حتما موارد ایمنی هم در گزارش ذکر نمایید .