هر آنچه که باید در مورد گزارش همجواری بدانید

گزارش وضعیت همجواری چیست؟

یکی از موضوعات مهم و تعیین‌کننده در ارزیابی خطر گود وضعیت فعلی پلاک‌های مجاور است.بنابراین مطابق با مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، یکی از گزارش‌هایی که مهندسین ناظر باید قبل از اعلام شروع بکار، تهیه‌کرده و به مرجع صدور پروانه و سازمان استان تحویل دهند، گزارش وضعیت هم‌جواری‌ها می‌باشد.

متاسفانه تا کنون وضعیت همجواری همسایه ها از طرف مراجع ذیصلاح جدی گرفته نشده و الزامی تلقی نمی‌شود.این موضوع ناجایی جدی است که اگر از مهندسین ناظر پایه‌یک هم سؤال کنید، اطلاعی از جزییات این گزارش ندارند و تنها گزارش خاک‌برداری، فونداسیون، سقف و ستون‌ها و … را به‌عنوان گزارش‌های اصلی و لازم برای مهندسان به شمار می‌آورند.
دربند 7-3-3-4 مبحث هفتم مقررات ملی ساختمان به‌ صراحت بیان شده که: ارزیابی خطر گود به‌منظور واگذاری طراحی گودبرداری و تفویض اختیار به مراجع ذیصلاح انجام می‌گردد.
بنابراین نتیجه میگیریم وقتی مهندس ناظر و مجری، گزارشی در مورد وضعیت هم‌جواری‌ همسایه ها ارائه نکند، عملاً مسئولیت هرگونه اتفاقی در مورد گود را به جان خریده اند.
در ادامه با طرح چند سوال و پاسخ به آنها گزارش وضعیت همجواری را از جهات مختلف بررسی می کنیم.

در چه مواردی باید گزارش وضعیت هم‌جواری‌ نوشته شود؟

اگر شما ناظر ملکی هستید و موقعیت آن طوریست که از تمام جهات آزاد بوده و هیچ پلاکی در مجاور خود ندارد، نیازی به تهیه و تحویل این گزارش احساس نمی‌شود. البته در موارد خاصی که زمین در مجاورت یک معبر اصلی قرار دارد که از نزدیکی دیواره های گود ملک شما، لوله های تاسیساتی عبور کرده و این موضوع ممکن است احتمال ریزش دیواره را بالاتر ببرد بهتر است گزارش همجواری را نوشته و به مرجع صدور پروانه تحویل دهید.

چرا گزارش همجواری اهمیت دارد؟

در اغلب گودبرداریهایی که منجر به ریزش دیواره گود شده اند، وقتی با مهندسان ناظری که در محاکم قضایی و شوراهای انتظامی مقصر شده اند صحبت می کنید تقریبا همگی بر این نظرند که اطلاعی از وضعیت پلاک‌های مجاور نداشته و حتی اطلاع نداشتند که وضعیت این ساختمانها یا وجود تاسیسات در مجاورت گود، می‌تواند خطر ریزش گود را بیشتر کند.

همچنین در همین پروژه ها وقتی ادله و دفاعیات واحد حقوقی شهرداری را در دادگاه می شنویم، یکی از محکم ترین دلایل آنها عدم اطلاع از وضعیت گود بوده است بطوریکه ادعا می کنند مهندس ناظر باید به ما اطلاع می داد تا نسبت به پایدارسازی دیواره های گود و جلوگیری از ادامه عملیات گودبرداری اقدام می کردیم.
و جالب اینجاست که این دلیل و برهان، مقبول محاکم قضایی بوده و شهرداری را تبرئه می کند.
بنابراین همانطور که قبلا هم گفته شد با ارزیابی خطر گود که مصداق بارز آن تهیه گزارش وضعیت همجواری یا هم‌جواری‌ها می‌باشد، می‌توانیم مسئولیت طراحی گودبرداری را به مراجع ذیربط اعم از مرجع صدور پروانه، سازمان استان، مجری ذیصلاح، کارفرما و طراح واگذار کنیم.

آیا گزارش همجواری ساختمان الزامی است؟

بله، قطعاً. تهیه و ارائه “گزارش بررسی وضعیت ساختمان‌های مجاور” یا به اختصار گزارش همجواری، به عنوان اولین گزارش مهندسین ناظر در بند 13-7-1 مبحث دوم مقررات ملی تعیین شده و یکی از ضروری‌ترین اقدامات پیش از شروع هرگونه عملیات ساختمانی، به‌ویژه گودبرداری، توسط ناظرین می باشد. این گزارش نه تنها یک الزام قانونی و بخشی از وظایف مهندس ناظر و مجری ذی‌صلاح است، بلکه به عنوان یک سند حقوقی بسیار مهم عمل می‌کند. عدم تهیه این گزارش می‌تواند در صورت بروز هرگونه خسارت به پلاک‌های همسایه، مسئولیت حقوقی و مالی سنگینی را متوجه مالک، ناظر و مجری پروژه کند و اثبات وضعیت اولیه ساختمان‌های مجاور را تقریباً غیرممکن سازد. بنابراین، تهیه آن برای تمامی پروژه‌های ساختمانی که در مجاورت پلاک‌های دیگر قرار دارند، الزامی و حیاتی است.

مهم ترین نکات برای بررسی وضعیت همجواری

بررسی وضعیت همجواری باید با دقت و وسواس یک کارآگاه صحنه جرم انجام شود. این فرآیند صرفاً یک بازدید ظاهری نیست و باید شامل نکات کلیدی زیر باشد:

1. مستندسازی کامل تصویری: تهیه عکس و فیلم با کیفیت بالا از تمام بخش‌های داخلی و خارجی ساختمان‌های مجاور، از جمله دیوارها، سقف‌ها، کف‌ها، نما، حیاط و محوطه‌های مشترک. حتماً تاریخ و ساعت باید روی تصاویر ثبت شود.
2. ثبت ترک‌ها و عیوب موجود: شناسایی، اندازه‌گیری (طول و عرض) و مستندسازی دقیق تمام ترک‌های موجود، نشست‌ها، پوسیدگی‌ها، رطوبت و هرگونه آسیب‌دیدگی قبلی. استفاده از “ترک‌سنج” (Crack-meter) برای اندازه‌گیری دقیق عرض ترک‌ها توصیه می‌شود. در صورت لزوم بهتر است که ثبت ترکها و نقاط ضعف پلاک مجاور توسط کارشناس رسمی وو در قالب تامین دلیل انجام شود.
3. بررسی نوع سازه و قدمت بنا: تشخیص نوع اسکلت ساختمان مجاور (فلزی، بتنی یا بنایی)، تخمین سن بنا و بررسی وضعیت کلی پایداری آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
4. اخذ رضایت و امضای مالک همسایه: بازدید باید با هماهنگی و حضور مالک یا نماینده قانونی ساختمان مجاور انجام شود و صورت‌جلسه نهایی که حاوی تمام مشاهدات و مستندات است، به امضای طرفین (مالک پروژه، مهندس ناظر و مالک همسایه) برسد.
5. بررسی زیرزمین و وضعیت فونداسیون: در صورت امکان، وضعیت زیرزمین همسایه و فاصله فونداسیون آن از مرز مشترک باید بررسی شود تا در طراحی سازه نگهبان لحاظ گردد.

سامانه ثبت گزارش همجواری ساختمان

در حال حاضر، یک سامانه متمرکز و سراسری تحت عنوان “سامانه ثبت گزارش همجواری ساختمان” وجود ندارد. فرآیند ثبت و بایگانی این گزارش عمدتاً به صورت فیزیکی و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر (برای شهرداری تهران) یا مراجع صدور پروانه در سایر شهرها انجام می‌شود. مهندس ناظر پس از تهیه گزارش کامل (شامل صورت‌جلسه امضاشده و مستندات تصویری)، یک نسخه از آن را در دفتر کار خود بایگانی کرده و نسخه‌ای دیگر را به مراجع مربوطه و مالک تحویل می‌دهد. در برخی شهرداری‌ها، بارگذاری اسکن این گزارش در کارتابل الکترونیکی مهندس ناظر در سامانه‌های داخلی شهرداری الزامی است، اما این فرآیند هنوز یکپارچه نشده است.

هدف از نوشتن گزارش وضعیت همجواری چیست؟

هدف از تهیه این گزارش، یک هدف دوگانه و بسیار استراتژیک است: فنی و حقوقی.

• هدف فنی: هدف اصلی فنی، شناسایی خطرات بالقوه و کسب اطلاعات دقیق از وضعیت ساختمان‌های مجاور است. این اطلاعات برای مهندس طراح جهت انتخاب روش گودبرداری مناسب و طراحی یک سازه نگهبان ایمن و کارآمد، حیاتی است. با شناخت نقاط ضعف بنای همسایه، می‌توان تمهیدات پیشگیرانه لازم را برای جلوگیری از بروز خسارت اتخاذ کرد.
• هدف حقوقی: در اصل مهندسین ناظر با ارسال این گزارش و تهیه آن ، قبل از اینکه حادثه ای رخ بدهد اخطارهای لازم را به مالک و مراجع ذیصلاح (شهرداری و سازمان استان) اعلام کرده و تنظیم این گزارش در تبرئه و دفاع موثر از ناظر در صورت وقوع حادثه و خسارت بسیار موثر خواهد بود.

در گزارش وضعیت همجواری به چه مواردی دقت کنیم؟

سن پلاک‌های مجاور و نوع اسکلت آنها: قدمت ساختمان های مجاور دیواره های گود، عامل تعیین‌کننده ای در ارزیابی خطر گود محسوب می‌شود تا جایی که در مبحث هفتم مقررات ملی (بند 7-3-3-4-6) گفته شده در صورت وجود ساختمان های قدیمی که شواهدی مبنی بر علائم فرسودگی و ضعف، یا ساختمانهای تاریخی و آثار باستانی در مجاورت گود، خطر گود را بسیار حساس قلمداد خواهد کرد.

وجود زیرزمین و عمق و طول آن در مجاورت گود: یکی دیگر از مواردی که باید در بازدید هم‌جواری‌ها و گزارش وضعیت هم‌جواری‌ همسایه ها به آن پرداخته شود وجود زیرزمین در پلاک مجاور است. در صورتیکه زیرزمین در مجاورت دیواره گود قراربگیرد حساس بوده و وارد محاسبات ما برای پایدار سازی دیواره های گود خواهد شد. ورود به عمق پایین تر از پی همسایه، به طور محسوسی خطر ریزش گود را افزایش می دهد.

وضعیت پی همسایه و نوع آن: به شخصه در ساخت و ساز شهری و در جایگاه ناظر یا مجری با ساختمانهایی برخورد کرده ام که اصلا پی نداشته اند یا اینکه در آنها چند رج سنگ چینی آنهم با ملات گِل، به‌عنوان پی ساختمان قلمداد شده است. بنابراین لازم است که در گزارش همجواری، به این موضوع نیز با جزییات پرداخته شود.

وجود چاه آب یا فاضلاب در مجاورت گود: همواره یکی از عوامل اصلی ریزش دیواره های خاکی گود، وجود آب بوده است. نفوذ آب باعث از بین رفتن انسجام دانه های خاک شده و در نتیجه دیواره های گود ریزش خواهد کرد. عموما وقتی در املاک مجاور دیواره های گود چاه آب یا فاضلاب وجود داشته باشد، رطوبت این چاهها می‌تواند به دیواره گود آسیب زده و موجبات ریزش گود را فراهم کند.

وجود پیش بخاری ها در دیوارهای مجاور گود: پیش بخاریها تو رفتگی هایی در داخل دیوار بودند که عموما برای استقرار بخاری یا وسایل دیگر استفاده می شدند، ازآنجاکه از ضخامت دیوار در این قسمت ها کم می‌شود به‌عنوان یک نقطه ضعف در دیوار محسوب میشوند.
بنابراین لازم است، در گزارش وضعیت همجواری به ابعاد این پیش بخاری ها و موقعیت استقرار و تعداد آنها پرداخته بپردازید.

جهت تیر ریزی سقفهای مجاور عمود بر دیوار مجاور گود است یا موازی آن: اگر تیرریزی سقف ها عمود بر دیوار مجاور گود باشد، به این معنی است که بار سقف به این دیوار وارد شده و این موضوع می‌تواند موجب تشدید احتمال ریزش پلاک مجاور گردد. به همین دلیل توصیه می‌شود مالک قبل از شروع به گودبرداری، این نقاط را توسط آجر چینی با ملات ماسه سیمان از داخل ملک همسایه پر کند.

وجود دیوار، سقف یا پی مشترک با پلاک‌های مجاور: در ساختمانهای قدیمی برای صرفه جویی در هزینه، عموما پلاک‌های مجاور که در یک زمان شروع به ساخت می کردند، دیوار بین دو پلاک را به‌عنوان دیوار مشترک در نظر گرفته و هر یک از همسایه ها به‌عنوان مالک نیمی از این دیوار به حساب می آمدند و تیرهای سقف خود را روی این دیوار بنا می کردند. حتی در مواردی دیده شده که سقف، دیوار و پی ساختمان با هم مشترک بوده اند.
اهمین موضوع امروز برای این املاک موجب سختی و درگیری های حقوقی زیادی شده است، چرا که با تراشیدن دیوار مشترک یا پی مشترک توسط یکی از مالکان، عملاً پلاک مجاور در مجاورت گود تضعیف خواهد شد و این موضوع می‌تواند احتمال تخریب این ساختمانها را افزایش دهد.

آیا تحویل گزارش همجواری به مرجع صدور پروانه و سازمان استان رافع مسئولیت ناظر است؟

تا حدودی می‌توان امیدوار بود که ارائه گزارش همجواری باعث کاهش مسئولیت ناظر شود اما لازم است که مهندس ناظر به استناد این بازدید و گزارش ارائه شده، مهندس طراح سازه را ملزم به ارائه طرح سازه نگهبان متناسب با شرایط گود نماید.

نحوه گزارش نویسی وضعیت همجواری

در فایل زیر چند نمونه متن پیشنهادی جهت گزارش وضعیت همجواری در شرایطی که وضعیت پلاک‌های مجاور مناسب نیست و احتمال ریزش آنها وجود دارد قرار گرفته که برگرفته از نمونه مکاتبات موجود در دوره گزارش نویسی مهندس ناظر ساختمان  می باشد:

جهت دانلود نمونه مکاتبات گزارش همجواری اینجا کلیک کنید.

نکته1) بهتر است یک کروکی از وضعیت همجواری ها تهیه‌کرده و به پیوست تقدیم گردد.
نکته2) می‌توان بعد از تحویل این گزارش به مرجع صدور پروانه، نامه‌ای را نیز به طراح نوشته و همین درخواست را با توجه به مشاهدات عینی خودتان، به اطلاع طراح برسانید.

جمع‌بندی

گزارش همجواری یکی از اسناد مهم در نظارت و اجرای ساختمان است که به بررسی وضعیت سازه‌های مجاور پیش از آغاز عملیات ساختمانی می‌پردازد. این گزارش شامل مستندسازی شرایط ساختمان‌های اطراف، ثبت ترک‌ها و آسیب‌های موجود، ارزیابی استحکام سازه‌های همسایه و تعیین تمهیدات ایمنی لازم برای جلوگیری از خسارات احتمالی است. نادیده گرفتن این مرحله می‌تواند منجر به ادعاهای حقوقی، توقف پروژه و مشکلات ایمنی شود.

در دوره صفر تا صد نظارت ساختمان فنون عمران، شما با نحوه تهیه و تنظیم گزارش همجواری و اصول نظارت بر آن آشنا خواهید شد تا از مشکلات احتمالی در پروژه‌های ساختمانی جلوگیری کنید.

نویسنده: مهندس علی بهرامیان بذل

علی بهرامیان هستم.مجری، ناظر و محقق مباحث حقوقی و فنی ساختمان سازی و همیشه از آگاهی دادن و ارائه محتوای کاربردی به دیگران لذت می‌برم.