برای دانلود رایگان دوره تعیین بر و کف ساختمان اینجا کلیک کنید!
گچ‌ریزی یا رنگ ریزی ساختمان، به‌عنوان اولین گام از اجرای یک ساختمان می‌باشد که می‌بایست توسط مجری و تحت نظارت ناظر معمار و نقشه‌بردار (درصورتی‌که ناظر نقشه‌بردار حضورداشته باشد) و بر اساس اطلاعات مندرج در پروانه انجام شود. عدم توجه و دقت کافی در این مرحله، می‌تواند تبعات حقوقی سنگینی برای ناظر، مجری و مالک ساختمان داشته باشد. چراکه ورود ساختمان به حریم معبر یا ملک همسایه، می‌تواند با حکم تخریب از طرف کمیسیون ماده 100 یا هزینه‌های سنگین برای جلب رضایت همسایه مواجه گردد.
پس توصیه میشود این مقاله را با دقت تا انتها مطالعه کرده و نکات گفته‌شده را، در عمل به کار بگیرید. ابتدا تعریف مفاهیم پرتکرار در این مقاله:
- کف (کف گذر): تراز سطح تمام‌شده یا کف محور گذرگاه عمومی می‌باشد که در زمان تعیین ارتفاع ساختمان، مبنا قرار می‌گیرد.
- سطح اشغال: نسبت مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت کل زمین که بر اساس کاربری و ضوابط معماری و شهرسازی تعیین میشود.
- بَر: عبارت است از حدی از زمین که محدود به معبر بوده و لبه زمین را مشخص می‌کند.
- بَرِ اصلاحی: حدی ازملک که مشرف‌به معبر بوده و دارای عرض اصلاحی و مستلزم عقب‌نشینی باشد.
- پَخ: خطی است مورب که سطح گوشه زمین را به‌منظور ایجاد دید مناسب یا جلوگیری از سایه‌اندازی و مشرفیت حذف می‌کند و جزو فضاهای مشاع یا معبر قرار می‌گیرد.
- عرض معبر: عرض‌گذرگاه عمومی که زمین محدود به آن می‌باشد. (عرض معبر در پروانه مشخص میشود و حدود اصلاحی نیز برمبنای آن انجام خواهد شد.)
- حدود اصلاحی: حدی از زمین که با توجه به تعریض معبر، مشمول عقب‌نشینی باشند.
- ملک شمالی: املاکی که سطح اشغال آنها در انتهای زمین احداث شود و برای ورود به داخل سطح اشغال، می‌بایستی از داخل حیاط عبور کنیم.
- ملک جنوبی: املاکی که سطح اشغال آنها در ابتدای زمین احداث‌شده و حیاط در پشت ساختمان قرار دارد.
نکات مهم قبل از شروع گچ‌ریزی ساختمان
- نکته 1) پیاده کردن نقشه یا گچ‌ریزی آن، می‌بایست منطبق بر اطلاعات موجود در پروانه ساختمان که از مرجع صدور پروانه صادر میشود انجام گردد.
- نکته 2) در پیاده کردن نقشه یا گچ‌ریزی ساختمان، اطلاعات موجود در پروانه، بر نقشه‌های مصوب و سند مالکیت ارجحیت خواهد داشت.
- نکته 3) رعایت عرض‌گذر و درز انقطاع بر ابعاد زمین اولویت دارد.
گچ‌ریزی ساختمان در دو مرحله، قبل از گودبرداری و بعد از گودبرداری انجام میشود که هر مرحله باهدف مشخصی صورت می‌گیرد.
1) مرحله اول گچ‌ریزی ساختمان، قبل از شروع گودبرداری و بعد از برداشتن نخاله‌های حاصل از تخریب:
در این مرحله هدف اصلی ما از گچ‌ریزی، مشخص کردن حدود اربعه زمین می‌باشد؛ اما شاید سؤال کنید که منظور از حدود اربعه زمین چیست؟ اگر دقت کرده باشید در پروانه‌های صادره از مراجع صدور پروانه و اسناد ثبتی املاک، برای مشخص شدن ابعاد هر ملک در چهار جهت اصلی، حدود ملک موردنظر را با مشخص کردن جهات اصلی (شمال، جنوب، شرق و غرب) بیان می‌کنند. مثلاً نوشته میشود.
کنترل ابعاد ملک در هر مرحله نیز می‌بایستی بر اساس همین ابعاد انجام شود. اما گچ‌ریزی قبل از گودبرداری به ما کمک می‌کند تا از بروز تخلفاتی مانند ورود به حریم ملک مجاور، ورود به معبر و حذف درز انقطاع جلوگیری کرده و در مشخص شدن مساحت و محدوده ملک و حدودی که عملیات ساختمانی باید در آن صورت پذیرد کمک بسیاری می‌کند.
مشکلاتی که احتمال دارد با آن برخورد کنید:
الف) ورود ساختمان پلاک مجاور به حریم ملک شما: در این حالت ممکن است ساختمان پلاک مجاور در زمان اجرا، به دلیل بی‌دقتی در پیاده کردن نقشه یا تخلفات اجرایی، به ملک شما واردشده و از طول یا عرض آن کم کرده باشد. در این صورت اگر شما به‌عنوان مجری یا ناظر ساختمان متوجه آن نشده باشید و در زمان دریافت پایانکارساختمان مالک با حذف پارکینگ، به دلیل کم شدن عرض ساختمان، مواجه شود، می‌تواند از شما در محاکم قضایی شکایت کرده و خسارت دریافت نماید.
ب) ورود ملک به معبر عمومی: این مشکل یکی از تخلفاتی است که در صورت وقوع، به‌احتمال‌زیاد با حکم تخریب از طرف کمیسیون ماده 100 مواجه خواهید شد. به همین جهت در این مرحله گچ‌ریزی انجام میشود تا اگر ملک موردنظر وارد حریم معبر شده است، قبل از اقدام به اجرای ساختمان، نسبت به اصلاح سند اقدامات لازم انجام گیرد.
مراحل پياده كردن نقشه فونداسيون روی زمین
مشخص کردن بَرِ ساختمان: اولین حدی که باید به‌عنوان نقطه اجبار مشخص شود، بَرِ ملک می‌باشد. ساختمان می‌تواند با توجه به موقعیت و نحوه استقرار آن دارای چند بَرِ جداگانه در چند معبر باشد. رعایت بَرِ ساختمان یعنی: عدم پیشروی ساختمان به داخل معبر و هم‌راستایی با پلاک‌های مجاور یا حدود مشخص‌شده توسط مرجع صدور پروانه.
اولین نکته مهم در مشخص کردن بَرِ ساختمان این است که آیا ساختمان دارای عقب‌نشینی یا حد اصلاحی هست یا خیر؟ اما برای مشخص کردن بَر، به سراغ پروانه ساختمان رفته و دقت می‌کنیم که این ملک عقب‌نشینی یا پیشروی دارد یا خیر؟ در پروانه ساختمان عقب‌نشینی به‌صورت هاشور مشخص می‌گردد.
ملک شما می‌تواند حالت‌های استقرار مختلفی داشته باشد که مشخص کردن بَر در هرکدام از این حالات، شامل شرایط خاص خود می‌باشد. جمله فوق به این معنی است که ملک شما می‌تواند در محلی قرارگرفته باشد که از قبل نقاطی در آن محدوده موجود باشند که می‌توانند به ما کنند تا راحت‌تر بَرِ ملک را معین نماییم.
راحت‌ترین حالت برای مشخص کردن بَرِ ساختمان، زمانی است که ملک در مجاورت دو ساختمان قرار دارد که پایان کار دریافت کرده‌اند. در این حالت برای مشخص کردن بَر، با یک ریسمان کشی ساده از نمای دو ساختمان مجاور، میتوان برِ ملک خود را مشخص کرد. همچنین خطوط جدول‌کشی پیاده‌رو نیز می‌تواند به‌عنوان مبنای کار، کمک بسیاری در پیاده کردن بَرِ ساختمان به ما نماید.
اما در مقابل، املاکی که در محدوده شهرک‌های تازه تفکیک‌شده‌ای قراردادند که هنوز جدول‌کشی نشده و محدوده معابر آن مشخص نیست و ساخت‌وسازها در آن محدوده تازه آغازشده‌اند را میتوان جزو حساس‌ترین املاک قرارداد که مشخص کردن بَر، نیاز به تخصص و تجربه بالاتری دارد. در این حالت بهترین راه این است که از واحد گذر بندی شهرداری منطقه درخواست کنید تا برِ ساختمان را برای ما مشخص نماید.
نکته حقوقی:
اگر شما به عنوان ناظر یا مجری ، قصد گچ ریزی و پیاده کردن محدوده ملکی را دارید ، حتماً دقت کنید که عدم توجه به موارد فوق ، می تواند بارِ حقوقی سنگینی را به شما تحمیل نماید . توجه کنید که کنترل بَرِ ساختمان ، بر عهده ناظر معمار و ناظر نقشه بردار می باشد که اجرای آن نیز برعهده مجری ساختمان است ،البته می بایست توسط اکیپهای مجرب تحت نظارت مجری انجام شده و تحویل ناظران مربوطه داده شود .
در ادامه املاک را از لحاظ استقرار به 2 حالت : الف ) وجود نقاط هادی در محدوده استقرار ، ب ) عدم وجود نقاط هادی در محدوده استقرار تقسیم کرده و با توجه به اهمیتِ موضوع مشخص کردن بَر ساختمان در این املاک ، هر دو حالت را شرح خواهیم داد .
الف ) وجود نقاط هادی در محدوده استقرار ملک
همانطور که گفته شد ، ممکن است از قبل نقاطی در مجاورت ملک یا در معابری که ملک به آنها مشرف می باشد ، وجود داشته باشد که بتوان با استناد به آنها ، راحت تر بَرِ ساختمان یا زمین را مشخص نمود . نقاط هادی را می توان : جدول کشی ، نهرهای آب و املاک مجاور یا مقابلی که ساخته شده و پایانکار دریافت نموده اند ، دانست که میتوان با استناد به آنها محدوده ملک را مشخص نمود ، به شمار آورد .
وقتی با توجه به مشخصات و توضیحات نوشته و کروکی داخل پروانه ، متوجه شدیم که ملک مورد نظر دارای حدود اصلاحی می باشد یا خیر ، با کمک گرفتن از نقاط هادی موجود ابتدا بَرِ ساختمان که همان خط مرزی است که ملک با معبر دارد را مشخص کرده و گچ ریزی می کنیم .
2 ) حالت استقرار ملک، دارای حد اصلاحی
- در این حالت با توجه به عرض معبر داخل پروانه و با کمک گرفتن از جدول موجود، میتوان حد اصلاحی زمین را مشخص کرد. در این حالت حد اصلاحی به‌صورت عقب‌نشینی مشخص‌شده است.
- در این حالت نیز با توجه به اینکه ملک مقابل شما پایان کار دریافت کرده است، شما می‌توانید با یک متر کشی ساده و با توجه به عرض معبر که داخل پروانه مشخص گردیده است، بَرِ ساختمان یا بَرِ زمین را مشخص نمایید.
نکته مهم: حدود اصلاحی و عرض معبر در پروانه، بر نقشه‌های مصوب و سند ثبتی، ارجحیت دارد.
فیلم نحوه گچ ریزی پی ساختمان
برای دانلود رایگان دوره تعیین بر و کف ساختمان اینجا کلیک کنید!