نظارت برساخت‌وساز شهری، یکی از اهداف مهندسین رشته‌های هفتگانه است که هر مهندس بعد از فارغ‌التحصیل شدن در رشته‌های 7 گانه، آن را دنبال میکند؛ اما متأسفانه اغلب این مهندسان تازه‌کار یا حتی مهندسانی که سابقه کاری زیادی درزمینهٔ نظارت دارند اطلاعات اندکی درزمینهٔ حدود مسئولیت‌ها و اختیارات قانونی خود داشته و بعد از گرفتاری‌های حقوقی در این زمینه، متوجه بارِ سنگینی که بر دوش داشته‌اند می‌شوند.
پکیج آموزش نظارت ساختمان فنون عمران
نظارت ساختمان نیز مانند تمام مشاغل و برخلاف باور عمومی جامعه دارای خطرات و ریسک‌های بسیار ناشناخته ایست که میتواند در صورت عدم داشتن آگاهی از مسئولیت‌ها، اطلاعات حقوقی و فنی مرتبط با آن، برای شاغلان در این رشته افراد دردسرساز بوده و برای مهندس ناظر بارِ حقوقی و کیفری جبران‌ناپذیری داشته باشد.
نظارت یا اجرای ساختمان در ابتدا یک مسئولیت است که با داشتن اطلاعات کافی و مهارت در انجام امور محوله، درنهایت به درآمد نیز تبدیل شود.
یکی از ملزومات انجام هر خدماتی، قرارداد منعقدشده بین طرفین میباشد که نشان می‌دهد هر طرف چه مسئولیت‌ها و اختیاراتی در قبال انجام خدمات مشخص دارد؛ اما متأسفانه انعقاد قرارداد نظارت از طرف مهندسین ناظر، خیلی جدی گرفته نشده و اغلب مهندسان بدون قرارداد، خدمات نظارتی را ارائه می‌کنند.
قرارداد نظارت، تفاوت‌های اساسی بسیاری با سایر قراردادها که در مشاغل مختلف برای انجام خدماتی مشخص منعقد میشود، دارد که در ادامه به آن می‌پردازم.
1: قرارداد نظارت تنها یک قرارداد مالی است.
بسیاری از مهندسان در ساخت‌وساز شهری بر این گمان هستند که " وقتی اعتبار قرارداد نظارت با مالک یا نماینده قانونی او تمام میشود، مسئولیت ایشان نیز به پایان رسیده و در صورت عدم تمایل به ادامه همکاری، می‌توانند به‌واسطه اتمام اعتبار قرارداد، به‌صورت یکطرفه از نظارت آن ملک خارج شوند ".
اما غافل ازآنجاکه قرارداد نظارت تنها یک قرارداد مالی بوده و از جنبه کاری تا پایان کار یا انجام کامل مراحل تعویض ناظر بر عهده ایشان میباشد.
قرارداد را می‌توان بر اساس ماده 183 ق. م به‌صورت زیر تعریف کرد:
عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر، تعهد بر امری نمایند و موردقبول آن‌ها باشد.
انواع عقد، مطابق باهمین قانون به اقسام زیر تعریف میشود:
عقد جایز، عقد لازم، عقد خیاری، عقد ممکن، عقد منجز
اما قرارداد بین مالک و ناظر در دسته عقود لازم قرار میگیرد.
اما عقد لازم:
مطابق ماده 185 ق.م، آن است ک هیچ‌یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته مگر در موارد معینه.
پس می‌بینیم که قانون مدنی کشور ما، به‌هیچ‌عنوان اجازه فسخ یکطرفه قرارداد را به مالک یا ناظر نداده است.
شاید سؤال کنید، چرا قرارداد نظارت در دسته عقود لازم قرارگرفته و چرا در سایر دسته‌ها نیست؟
اما در ادامه به شرح دلایلی برای تشریح سؤال فوق می‌پردازم:
1: پروانه ساختمانی بدون حضور ناظر از درجه اعتبار ساقط خواهد بود.
ازآنجاکه بدون تعیین ناظر از طرف سازمان نظام‌مهندسی یا انتخاب ناظر توسط مالک، مرجع صدور پروانه برای مِلکی که مالک آن قصد ساخت دارد پروانه ساختمانی صادر نخواهد کرد، لذا می‌توان دریافت، حضور ناظر که نماینده وزارت راه و شهرسازی و مرجع صدور پروانه بوده و وظیفه کنترلی بر عهده دارد، از دیدگاه قانون بسیار مهم است تا جایی که بدون حضور ایشان، به کسی اجازه ساخت داده نخواهد شد.
2 : روال بررسی پرونده‌ها و احکام صادره در پرونده‌هایی که ناظر بعد از اتمام قرارداد به اختیار خود یا حتی به‌صرف گزارش کتبی به سازمان استان و مرجع صدور پروانه، از انجام وظایف خود دست کشیده و در حین اجرای ساختمان، حادثه‌ای رخ‌داده است.
پرونده‌های بسیاری را می‌توان مثال زد که ناظر بعد از اتمام مدت اعتبار قرارداد نظارت و تنها با یک اطلاع‌رسانی به مراجع ذی‌ربط یا بعضاً بدون اطلاع‌رسانی، نظارت ملک را رها کرده و بعد از وقوع حادثه در محاکم قضایی به‌عنوان یکی از مقصرین شناخته‌شده و به دلیل کوتاهی در انجام وظایف خود محکوم‌شده‌اند.
این احکام صادره نشان می‌دهد ازنظر قضات نیز، قرارداد مالک و ناظر یک عقد لازم بوده و تنها جنبه مالی داشته و ناظر میتواند در صورت عدم پرداخت حق‌الزحمه از طرف مالک از ایشان شاکی شده و حقوق خود را دریافت نماید.
اما بسیاری از مهندسان هستند که بدون عقد قرارداد، نظارت ملکی را قبول می‌کنند و درصورتی‌که شما نیز جزو همان دسته از مهندسان ه ستید باید بدانید که مواردی وجود دارد که ناظر و مالک باهم به مشکلات مالی برخورد کرده و مجبور به طرح دعوا در محاکم قضایی می‌شوند. در اینجاست که اهمیت وجود قرارداد مشخص میشود.
مواردی که عموماً ناظر و مالک به مشکلات مالی برخورد می‌نمایند:
1: وجود اضافه بنا در ساختمان:
وقتی ساختمانی دارای اضافه بنا باشد و ناظر نیز این اضافه بنا را گزارش نماید، مالک موظف است که حق‌الزحمه این اضافه بنا را به ناظر پرداخت نماید؛ اما در اغلب موارد دیده و شنیده‌ایم که مالک این بخش از حق‌الزحمه را پرداخت نمی‌کند.
2: طولانی شدن مدت اجرای ساختمان:
ازآنجاکه اغلب قراردادهای نظارت، یکساله و یا تا پایان اعتبار پروانه ساختمانی منعقد می‌شوند، برای دریافت حق‌الزحمه نظارت، لازم است که قراردادی فی مابین مالک و ناظر منعقد شود تا در صورت اضافه شدن مدت اجرای ساختمان، ناظر بتواند حقوق خود را از مالک دریافت نماید.
پس توصیه میشود حتماً قبل از تحویل برگه تعهد نظارت به مالک، اقدام به انعقاد قرارداد نظارت و ثبت آن در دفاتر رسمی نمایید.
مولف:مهندس علی بهرامیان بذل